박종민 기자실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익 환수 완화 여부가 이르면 이달 안으로 결정된다. 이런 내용을 담은 주택법 개정안과 재건축 초과이익 환수법 개정안이 이달 중순부터 다음달 초까지 예정된 국회 국토교통위원회 법안심사소위에서 다뤄질 예정인데, 개정안들이 법안소위 문턱을 넘지 못하면 사실상 폐기 수순을 밟을 전망이다.
"주거 사다리 회복" vs "시세차익 너무 높아 나온 보완책, 살(live) 사람이 사야"
4일 국회에 따르면 국토위는 오는 22일과 29일, 12월 6일 법안심사소위를 열 예정이다. 여야 국토위원들은 앞선 법안소위에서 논의를 마무리하지 못했던 법안들을 이 자리에서 논의할 예정이다.
현재 소위에 계류되어있는 실거주 의무 폐지를 골자로 한 주택법 일부 개정안이 대표적이다. 올해 1월 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 최장 5년의 실거주 의무를 폐지하고 분양권 전매제한을 완화하겠다고 밝혔고, 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 국회에 발의됐다. 시행령 개정 사항인 전매제한 규제는 즉각 최장 10년에서 3년으로 완화됐다. 하지만 실거주 폐지 조항은 법 개정 사항이어서 현재 실거주 의무 거주 기간을 채우지 않고 매도할 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처할 수 있다.
이에 대해 정부·여당은 주거사다리 회복 등 실수요자 보호와 주거 이전의 자유 등을 명분으로 폐지를 주장하고 있다. 반면 야당들은 갭 투자 위험과 형평성 등을 이유로 폐지에 신중한 입장이다.
관련해서 마지막 논의가 이뤄졌던 지난 5월 30일 소위에서 더불어민주당 김병욱 의원은 "미래에 소득이 있고 지금은 소득이 없는 경우에 일단 매입해놓고 2~3년뒤 입주하게 만드는 건 오히려 서민을 지원하기 위한 정책"이라고 주장했다. 국민의당 김희국 의원도 △기존 임대차계약 기간이 만료되지 않아 실거주 의무 시점에 주거 이전이 어려운 경우 △거주지 및 직장 때문에 실거주할 수 없는 경우 △자녀 교육 문제로 실거주를 못하는 경우 등 국토부가 제시한 '현실적으로 규제가 작동하기 불가능한 사례'를 인용하며 "헌법의 기본권과 인권침해이기 때문에 두번 다시 주택 정책에 거주이전의 의무를 들고 나와서는 안된다"고 목소리를 높였다.
반면 더불어민주당 맹성규 의원은 "이 제도(실거주 의무)는 분양가상한제를 전제로 (수분양자가) 시세차익을 볼 개연성이 너무 높고, 실질적으로 보니까 도입한 제도"라며 "전제조건(분양가상한제)은 그대로 두면서 이것(실거주 의무)을 흔드는 것은 타당하지 않다"고 지적했다. 민주당 장철민 의원은 '실거주 의무'라는 명칭 자체의 위헌 소지를 지적하며 이를 '환매 의무'로 바꿔야 한다고 제안하기도 했다. 공공분양 주택에 바로 입주하지 않고 임대를 놓아 돈을 버는 경우엔 정부가 그 임대 소득을 환수해야 한다는 의미로 장 의원은 "공공재원이나 국가의 재원을 통해 개인이 과도한 이익을 얻게 되는 구조에 동의할 수 없다"고 밝혔다.
정의당 심상정 의원도 "실거주 의무를 두는 것은 실제로 당상 그 집에 거주할 사람만 집을 사라는 것이고 임대나 투기를 통한 수익 창출이 목적이라면 공공택지에 조성되거나 공공개발로 지어진 집은 사지 말라는 것"이라고 주장했다. 주거이전의 자유 보호에 대해서도 정부가 마련해 놓은 예외 규정에 직장, 자녀 학업 문제로 인한 실거주 불가 사례가 다 포함된다고 반박했다.
이와 관련해 한 여당 의원실 관계자는 "이후 공식이든 비공식이든 여야가 실거주 의무 폐지와 관련해 의견을 나누는 자리는 없었다"면서도 "국토부가 이견을 표한 의원들을 찾아가서 개정안의 취지를 설명하고 있는 것으로 알고 있다"고 전했다. 다만 이런 국토부의 설득 작업에도 불구하고 야권은 뚜렷한 입장 변화를 보이지 않고 있는 것으로 알려졌다.
재건축 초과 이익환수 완화엔 여야, 일정 부분 공감…각론선 이견
서울 한 재건축 건설공사 현장. 박종민 기자재건축 사업으로 개발 이익이 발생했을 때 이를 최대 50%까지 세금으로 환수하는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 개정도 논의될 예정이다. 재초환 완화 필요성에 대해서는 여야가 어느 정도 공감대를 이룬 상태다. 다만 각론을 두고는 소속 정당에 따라서 의견이 나뉘지 않고 의원별로 의견이 갈린다.
앞서 정부는 지난해 9월 재초환 부과금을 부담하는 기준인 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향 조정하고, 실제 재초환 부담금의 부과율 결정 기준인 부과 구간도 기존에는 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대하겠다고 밝혔다. 아울러 1세대 1주택자가 주택 보유 기간이 10년 이상인 경우에는 최대 50%까지 세금을 감면해 주는 방향으로 법안을 개정하겠다고 밝혔다.
이와 관련해 이뤄진 마지막 논의인 지난 6월 22일 법안소위에서 민주당 허종식 의원은 "원래 재초환은 강남 집값을 잡기 위해 나온 법안인데 지방은 기존에 단독주택지가 되게 쌌었는데 대전이나 인천 집값이 상승하다보니 상승분이 커진 상황"이라며 "이런 것들에 대해서도 좀 피해 갈 수 있도록 적절하게 상향(1억원)하는 게 맞다"고 말했다.
민주당 장철민 의원도 "단독 주택들의 경우에는 토지가격 정도만 감정 평가가 되지 실제로 집들은 거의 가치 인정을 못 받아서 기초 금액의 차익이 너무 낮게 형성되고 실제로 초과 이익이 생기지 않는데도 이(현행) 제도하에서 지금 꽤 큰 금액의 초과이익 대상이 되는 상황"이라며 "(면제금액)을 1억원 이상으로 올리는게 맞다"고 밝혔다. 다만 강남 등 너무 고액의 초과 이익이 재건축 사업에 대해 세율을 60% 부과하는 구간 신설을 제안했다.
반면 더불어민주당 김병욱 의원은 "부과기준과 부과구간, 재건축 부담금 부과개시 시점 등을 바꾸는 것이기 때문에 이것을 (한 번에 3천만원에서) 1억원까지 올리는 것은 부담스럽다"며 "부담금을 도입한 근본 취지가 무색되는 것이 아니냐는 반론도 있을 수 있으니까 이번에는 부과 개시 시점을 바꾸고 (면제금액은) 8천만원 정도로 하고 부과 구간도 (2천만원에서 7천만원으로 올리기보다) 5천만원으로 해서 상황을 지켜보고 이후에 다시 한 번 논의를 하는 것이 합리적이다"고 말했다.
이와 관련해 한 야당 의원실 관계자는 "재건축 초과이익 환수 완화의 필요성에 대해서는 여야가 어느 정도 공감하고 있고 정부에서도 수정안을 많이 내놓고 어느 정도 합의도 이뤄진 상황"이라며 "(재초환 완화는) 소위를 통과할 가능성도 있다"고 말했다.
이들 법안이 법안소위를 통과하더라도 국토위와 본회의까지 통과해야 개정 작업이 마무리된다. 다만 법안소위를 통과하면 개정의 7부 능선은 넘는 셈이다.
하지만 법안소위에서 처리가 불발되면 법안이 폐기 수순을 밟을 가능성이 크다. 내년 총선을 앞두고 정치권이 총선 정국으로 돌입하기 때문에 소위는 물론 상임위, 본회의 일정을 잡는 데 한계가 있기 때문이다.
시장에서는 재초환 완화는 처리 가능성이 있지만 실거주 의무 폐지는 처리 가능성이 희박한 것으로 보고 있다.
한 분양시장 관계자는 "실거주 의무가 폐지되면 당장 다음달부터 전매제한이 해제되는 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 장위자이(장위자이레디언트) 등에서 관련 매물이 나오고 거래되면서 다시 시장에 일정 부분 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없다"며 "여야의 스탠스도 다른 상황이기 때문에 남은 소위에서 이 문제가 정리되는 것은 쉽지 않아 보인다"고 전망했다.