스마트이미지 제공목돈이 없어도 내 집 마련이 가능하도록 여당이 추진하고 있는 '누구나집 프로젝트'에 참여할 민간 사업자 공모가 오는 8일부터 시작된다.
국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성능동, 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(이하 '누구나집')을 공급하기 위해 오는 8일부터 사업자 공모를 실시한다고 6일 밝혔다.
앞서 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 내놓은 주택 공급대책인 '누구나집'은 주변 시세와 비교해 보증금은 집값의 10% 수준으로, 임대료는 일반공급은 95% 이하, 특별공급은 85% 이하의 낮은 수준으로 10년 동안 살 수 있는 민간임대주택이다.
임대기간을 마치면 사업초기에 미리 확정한 분양전환가격(이하 '확정분양가격')으로 무주택 임차인에게 우선 분양하기 때문에 만약 시세차익이 일정 수준 이상 발생하면 임차인도 수익을 거둘 수 있다.
일반공급은 무주택자에게, 전체 공급물량의 20% 이상을 차지할 특별공급은 무주택자이면서 도시노동자 월평균 소득 120% 이하인 청년·신혼부부·고령자가 공급 대상이다.
아울러 카셰어링, 교육·보육, 의료·건강·뷰티, 식품·케이터링, 세탁·클린서비스, 반려동물관리 등 다양한 영역에서 협력적 소비·공유경제에 기반한 주거서비스도 제공될 계획이다.
누구나집 택지공모 사업지. 국토교통부 제공공모대상 3개 지역 및 6개 사업지구 가운데 화성능동에는 총 4만 7747㎡ 부지에 전용면적 60~85㎡ 이하의 공동주택 899가구를 공급한다. 지하철 1호선 서동탄역이 700m 거리에 있고, 서동탄역에 인덕원-동탄 복선 전철이 연결될 예정이다.
또 의왕초평의 경우 총 4만 5695㎡ 부지에 전용면적 60㎡ 이하 및 60~85㎡의 공동주택 951가구가 세워지고, 인천검단 4개 사업지에는 21만 9526㎡ 부지에서 전용면적 60㎡ 이하 및 60~85㎡의 공동주택 4225가구를 마련할 계획이다.
당국은 이번 공모평가에서 △확정분양가격 △사업자-임차인 이익 공유방안 △주거서비스 활용방안 등 3가지 기준에 주안점을 두겠다고 밝혔다.
우선 사업자는 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 안에서 확정분양가격을 제시할 수 있다. 이번 사업에는 공모시점 감정가격에 더해, 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한선으로 정해졌다.
국토부는 민간사업자들의 의견을 수렴한 결과 적어도 내부수익률(IRR)을 5% 이상 확보해야 공모에 참여할 수 있다고 보고 상한선을 결정했다고 설명했다. 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금 낮은 금리로 융자해 사업을 지원하기 때문에 사업에 참여할 유인이 충분하다는 것이다.
분양전환에 따른 시세차익 공유구조. 국토교통부 제공또 확정분양가격을 넘어 시세차익이 발생하면 주택을 분양받는 임차인과 사업자가 공유하도록 원칙을 세웠다. 만약 임차인이 주택을 분양받지 않더라도 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 경제적 혜택(인센티브)을 공유하는 방안도 제시하도록 했다.
하지만 오히려 집값이 떨어질 경우에 대해서는 당국은 개발사업 특성상, 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다는 입장이다. 다만 사업완충률을 확보해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화하고, 공실 등 리스크를 면밀히 관리해 손실이 발생할 가능성을 최소화하도록 노력하겠다는 입장이다.
아울러 사업자가 요식, 의료, 교통, 여가, 교육 등 일상생활의 주거서비스에서 협력적 소비·공유경제 등을 통해 부가가치를 창출할 방안도 함께 제시해야 한다. 이를 통해 창출된 경제적 수익이 임차인에게 환원된다면 간접적으로 거주비 부담을 낮출 것으로 기대된다.
한편 국토부는 위의 발표된 부지 외에도 경기도, 광주광역시 등 지자체에서 참여의사를 전달해 추가 협의를 진행 중이라며 시범사업 성과를 바탕으로 추가 사업부지를 적극 발굴하겠다고 덧붙였다.
더 자세한 공모내용은 오는 8일부터 LH, 인천도시공사 홈페이지를 통해 공고하고, 공모사업에 참가하고 싶은 경우 오는 14일(화)~15일(수) 오후 3시까지 참가의향서를 접수해야 한다.
당국은 참가의향서를 제출한 사업자에 한해 오는 11월 8일 사업계획서를 제출받고, 11월 중 심사를 마쳐 우선협상대상자를 선정할 계획이다.
선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업 내용을 협의한 후 주택사업계획 승인, 주택도시기금 출자 승인, 임대리츠 영업인가, 사업 약정 체결 등의 절차를 거쳐 본격적으로 사업을 추진하게 된다.