스마트이미지 제공민·관 공동 도시개발 사업에서 민간의 이윤율에 상한을 두고, 특히 공공의 출자 지분이 절반을 넘는 경우엔 분양가 상한제를 적용하는 등 공공성 강화 방안이 추진된다.
개발사업 전반에 부과되는 개발부담금은 부담률을 올리고, 감면사업은 줄이는 방향으로 개편된다.
국토교통부는 4일 이러한 내용의 도시개발 사업 공공성 강화 방안을 발표했다.
최근 대장동 개발사업에서의 과도한 민간 이익이 큰 논란에 휩싸이면서 국회 국정감사 등을 통해 개발이익 제한, 환수에 대한 요구가 커진 데 따른 것이다.
민·관 공동사업서 민간 이윤율 '수치 직접 제한' vs '출자자 협약으로 제한'
우선 민관이 공동 출자해 시행하는 도시개발사업에서 민간 이윤율이 제한될 방침이다.
방안은 민간 이윤율 상한을 직접 규정하거나, 출자자 협약으로 상한을 설정하도록 하는 방식으로 갈린다.
우선 이윤율 상한은 다른 법률에서 정한 사항 등을 고려해 법에 직접 규정하는 방안이다. 가령 택지개발촉진법은 총사업비의 6% 내로 공동사업자의 이윤율을 제한하며, 산업 입지 및 개발에 관한 법률(산업입지법)은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정하도록 한다.
국토교통부 제공현재 국회에는 민관 공동사업에서 민간의 이윤율을 총사업비 6%(국민의힘 이헌승 의원 등) 또는 10%(더불어민주당 진성준 의원 등)로 제한하는 도시개발법 개정안이 발의돼 있다.
다른 한 갈래는 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하는 방식이다. 다만 지정권자가 이러한 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차도 함께 규정하는 것이다.
이윤율 상한으로 도시개발사업 자체가 위축될 수 있다는 우려를 고려한 제안으로 풀이된다.
국토부 김흥진 국토도시실장은 "일률적으로 이익률 상한을 정하는 것도 한 방법이지만, 지역별로 사업 여건과 리스크가 다른 만큼 당사자 간 협약 통해 상한을 정하는 것도 가능하다"며 "협약 체결 전 지정권자가 적정성을 검토하는 것도 추가할 것"이라고 밝혔다.
특히 공공의 출자 비율이 전체의 50%를 초과하는 사업에서는 해당 택지를 공공택지로 취급해 분양가 상한제도 적용할 방침이다. 이는 토지 수용 방식으로 진행된 대장동 사업을 통해 나온 주택의 분양가마저 비쌌다는 비판과도 관련돼 있다.
아울러 이윤율 상한을 초과하는 이익은 지역 내 공공 목적으로 재투자(주차장 등 생활 SOC 설치, 임대주택 등 공익사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등)되도록 제도화한다.
'반의 반' 된 개발부담금 높인다
도시개발사업을 비롯해 개발사업 전반에 적용되는 개발부담금의 수준도 오를 예정이다.
국토부는 이에 대해서도 역시 구체적인 수치를 제시하지 않았지만, 이미 국회에 관련 개정안이 발의된 점을 고려해 의견 수렴을 거쳐가겠다는 설명이다.
개발부담금 부담률은 1990년 도입 당시에는 개발이익(사업 종료시점 지가에서 사업 개시시점 지가, 정상지가 상승분, 개발비용을 뺀 값)의 50%였지만, 현재는 20%(계획입지)~25%(개별입지)로 절반 수준까지 줄어든 상황이다.
더불어 그간 누적된 부담금 면제·감경사업도 축소될 방침이다.
민·관 공동사업에 구체적인 가이드라인
스마트이미지 제공이 밖에도 민·관이 공동으로 시행하는 도시개발사업에 공공성을 강화하기 위한 여러 지침이 제시된다.
민관이 특수목적법인(SPC)과 같은 법인을 설립해 사업을 추진하는 경우, 사업 절차와 방법에 대한 규정도 구체적인 지침을 제정하는 것이 대표적이다. △민간 참여자는 공모 방식으로 선정 △공모, 심사 방법 등 세부 선정 절차와 사업 협약에 포함할 사항, 지정권자의 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정한다는 것이다.
토지 수용 개발사업에서 수용 필요성을 판단하기 위해 운영 중인 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에서 공공기여도 검증 기능도 강화한다. 사업 시행 시 공공출자 비율, 사전 토지 확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발 분야 전문가 등으로 확대하는 것이다.
또, 출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 출자 범위 내로 사용을 제한하고, 직접사용 계획은 지정권자에게 제출할 뿐만 아니라 승인도 받도록 하는 한편, 임대주택 의무비율 적용에 대한 지자체 재량은 기존 '의무비율의 ±10%p 내'에서 '±5%p 내'로 축소될 예정이다. 아울러 LH 등 공공임대사업자에게 공급하는 임대주택용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 바꿔 용지 매각을 지원한다는 방침이다.
국토부 장관 '협의' 필요한 도시개발사업 늘려
도시개발사업에 대한 중앙정부의 관리·감독도 강화한다.
그간 민간과 지자체의 자율성을 보장하는 차원에서 지정권자(지자체장 등)가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부 장관과 협의해야 하는 대상은 구역 면적이 '100만㎡ 이상'인 사업에 그쳤다.
이 기준을 '50만㎡ 이상' 사업으로 낮춰 국토부 장관이 개발계획의 적정성을 따지고, 필요 시 보완을 요청하는 등 권리를 강화한다는 것이다.
국토부에 따르면, 이를 통해 협의 대상이 되는 사업은 전체 도시개발사업 중 약 4%에서 19%로 늘어난다.
국토부는 "이 같은 개선 방안이 이른 시일 내에 입법화될 수 있도록 국회와 협력해 후속 절차를 조속히 추진할 계획"이라고 밝혔다.
법률 개정 없이 하위법령만으로 개선이 가능한 사항은 즉시 개정에 착수할 예정이다. 가령 출자자가 지분 범위내에서 조성토지를 직접 사용하도록 제한하는 것이나, 임대주택 용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 변경하는 것, 국토부 장관 협의가 필요한 도시개발사업 대상을 구역면적 50만㎡ 이상 사업으로 바꾸는 것 등이 대표적이다.
국토부는 "토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에서 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않다"며 "특히 민·관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발하지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 예정"이라고 덧붙였다.