2022년 달라지는 부동산제도(자료정리=직방)
내년부터 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2,3단계가 본격 시행되는 등 대출 문턱이 더 높아진다. 계약갱신이 거절된 임차인이 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있는 방법도 수월해 진다.
27일 직방에 따르면 내년부터 이런 내용을 포함한 다양한 부동산 제도가 신설 및 변경된다.
1월, 대출 강화되고 양도소득세, 상속세 등 세제 정비
◇ 차주단위 DSR 2단계 시행과 대출 분할상환 유도(1월 시행)
차주단위 DSR 2단계 시행(자료정리=직방)내년 1월부터는 총 대출액이 2억 원을 초과하는 차주는 차주단위 DSR규제가 적용된다. 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억 원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억 원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이다. 아울러 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다.
DSR 계산 시 적용하는 대출만기도 종전에는 최대만기를 적용했지만 앞으로는 '평균만기'를 적용한다. 신용대출은 DSR 산정 시, 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고, 10년이 적용되던 비(非)주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR 계산 시, 대출만기가 단축되면 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 감소한다.
주택담보대출의 분할상환 목표치도 상향 조정된다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 올해 실적을 확인한 후 내년 초에 최종 설정될 예정이다. 내년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다. 전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 인센티브를 부여하기로 해 금융사들이 전세대출 분할상환을 유도하도록 했다.
◇ 양도세 비과세 대상 확대(1월 1일 시행)
조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다. 다만 제도 시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.
조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 했다. 단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.
양도세 비과세를 적용받는 상가주택도 확대된다. 올해까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정하여 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됐지만, 내년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.
동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억 원 한도)를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 '직계비속'에 한정됐지만 내년부터는 '직계비속의 배우자'까지 확대된다.
상속제 연부연납 기간도 연장된다. 기존에는 일반 상속세분은 최대 연부연납 기간이 5년까지였지만 내년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다.
2·3월, 투기과열지구 등 지정요건 바뀌고 상생임대인 인센티브 부여
서울 여의도 63빌딩에서 바라본 아파트 단지 모습. 황진환 기자1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차계약이 있는 임대인 중 신규/갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인을 '상생임대인'으로 보고 인센티브를 주기로 했다. 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정한다. 다만 한시적 특례라 지난 20일부터 내년 12월 31일 사이에 신규/갱신계약이 체결된 경우에 한하고, 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억 원 이하 주택에만 적용된다. 주택매수 후 신규로 체결한 임대차계약이나 주택 매수 시 승계 받은 임대차계약은 제외하기로 했다.
내년 2월 11일부터는 투기과열지구와 조정대상지역 지정요건이 대통령령으로 정해진다.
3월부터는 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동기숙사' 용도가 신설된다. 공동기숙사는 최소 20실 이상이고, 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 1인 개인공간은 10㎡ 이상이며 1인당 개인공간과 공유공간의 합은 최저주거기준인 14㎡ 이상이 되어야 한다.
6·7월, 제2금융권도 대출조이고 '대장동 사태' 방지 제도도
6월 8일부터는 한국주택금융공사 주택금융을 이용할때 서류제출 절차가 수월해진다. 주택금융 이용자와 그 배우자 등에 대해 가족관계 증명과 복지급여 수혜이력 등 자격요건이나 재산상황 등을 확인하기 위해 필요한 자료와 각종 서류를 주금공이 관계 기관으로부터 전산정보로 직접 제공받기로 했다.
공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용하지 않기로 했다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년)이 적용된다.
성남판교대장도시개발사업을 민간 개발 방식에서 공공·민간 공동 사업으로 변경했음에도 환수액을 제외한 나머지 개발 사업 이익음 중 상당액이 특정 개인이 지분을 소유한 화천대유자산관리로 돌아가 문제가 되고 있는 이른바 '대장동 사건'을 막기 위한 제도도 시행된다. 공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립하여 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한도 대통령령으로 제한한다.
7월부터는 제2금융권도 대출규제 대상에 포함되는 등 대출규제가 한층 더 높아진다. 7월부터는 총 대출액이 1억 원만 초과해도 차주단위 DSR 규제가 적용된다.
집주인 실거주하는지 확인할 수 있고 무주택 청년 월세 지원도
집주인이 거주하겠다며 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인을 받거나 집을 매도하는 등의 문제를 방지하기 위해 계약갱신이 거절된 임차인이 신청하면 집주인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정기간 정기적으로 교부하기로 했다. 내년 상반기 내 시행이 목표다.
무주택 청년에 대한 주거지원도 강화된다. 내년 상반기 중으로 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 만 19~34세 청년을 대상으로 1년간 월 최대 20만 원씩 월세를 지원한다. 이 때 월세 지원을 받아도 자기가 부담해야 할 월세가 남아있는 청년에게 최대 20만 원까지 무이자 대출을 지원하기로 했다.
2021년 연말 일몰 예정이었으나 적용기한이 연장된 사항(자료정리=직방)