박종민 기자국내 최대 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 일반분양가를 확정하고 다음달 분양에 나선다.
전문가들은
부동산 하락세를 감안하더라도 분양가상한제가 적용돼 시세차익이 보장되고 서울 지역의 공급물량 부족 등에 따른 대기수요를 감안하면 평면도 등 단지와 관련된 논란에도 불구하고 분양물량 소화는 가능할 것으로 보고 있다.
다만 청약경쟁률에 따라 당첨자들이 당첨을 포기할 가능성도 제기된다. 하지만 이 경우에도 해당 물량은 예비당첨자들이 소화할 가능성이 높고, '줍줍'(무순위청약)으로까지 이어질 가능성은 높지않다는 것이 전문가들의 공통된 전망이다.
분양가, 입지 여건·단지 규모 떨어지는 인근 단지 분양가 소폭 상회
16일 정비업계에 따르면 강동구청은 분양가심의위원회를 거쳐
둔촌주공 일반분양가를 3.3㎡당 3829만원으로 확정해 조합에 통보했다. 이에 따라 분양가는
전용면적 59㎡ 9억~10억 원, 전용면적 84㎡ 12억~13억 원 선으로 예상된다. 발코니 확장 비용은 별도다.
당초 조합은 3.3㎡ 4180만원을 제출했으나 별다른 이의 없이 분양가를 수용할 예정이다. 일반분양을 통해 최대한 빨리 사업비를 조달하는 것이 조합원들의 분담금을 그나마 줄일 수 있는 방안이어서다. 둔촌주공은 지난달 대출만기가 도래한 사업비 7천억 원 차환에 어려움을 겪다 최근 KB증권과 한화투자증권을 통해 이자를 포함한 사업비 7231억 원을 조달하는 데 성공했다. 하지만 조달금리가 11.79%에 달하고 내년 1월 19일 만기 이후에는 더 이상 차환이 불가능하다.
확정된 분양가에 대해 시장에서는 '예상했던 수준'이라고 평가하며 최근 집값 하락세를 감안하더라도 인근 단지의 분양가와 시세 등을 종합할 때 수분양자가 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 가격이라고 보고 있다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "최근 분양가가 확정된 인근 단지 상황을 감안하면 둔촌주공도 비슷한 분양가가 확정될 것으로 예상했는데 시장에서 예상했던 수준과 비슷하게 분양가가 책정됐다"며 "
둔촌주공 입주권 거래 시세 등을 감안하면 일반분양가가 조합원 분양가보다 더 낮은 것 같고, 그런 면에서 청약수요가 있을 것으로 판단되는 만큼 순위 내 청약이 마감될 것"이라고 전망했다.
서울시 강동구 둔촌동에 '둔촌동 삼익빌라'를 재건축해 공급하는
'더샵 파크솔레이유'의 3.3㎡ 당 분양가가 3730만원이다. 솔레이유는 수도권 지하철 중 황금노선으로 꼽히는 9호선 초역세권(중앙보훈병원역) 입지이지만
총195가구의 소규모 단지이고, 10층 이하 층수제한으로 고층 대단지 아파트에 비해 상품성이 다소 아쉽다는 평가를 받았다.
84㎡ 배정이 예정된 둔촌주공 조합원 매물의 최근 실거래가가 16억원대인 점 등도 함꼐 고려할때 중도금 대출이 불가능하더라도 13억원을 웃도는 84㎡ 분양가가 비싸지는 않다는 평가다.
"청약경쟁률 높진 않겠지만 '줍줍' 물량 나올지 미지수"
17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 둔촌주공 공사현장. 박종민 기자전문가들은 시세차익이 분명한만큼 시장 일각에서 제기되는 평면 논란 등을 감안하더라도 둔촌주공 일반분양이 '완판(완전판매)'될 가능성이 크다고 보고 있다.
둔촌주공은 평면 타입은 A부터 H까지 있다. 통상
판상형이면서 남향으로 배치한 A타입이 인기가 가장 높지만, 총 1780가구 중 조합원이 87%(1562가구)를 선점한 상황이다.
판상형이면서 동향인 B타입과 C타입은 각각 19가구, 76가구를 일반분양해 청약 당첨 가능성이 비교적 낮다.
특히 타워형인 84E 타입은 이웃집과 주방창이 마주하고 있고, 총 149가구를 일반분양하는 59㎡ C타입도 모든 주택이 앞서 84㎡E타입과 마주보고 있는 구조다. 이런 이유로 시장 일각에서는 해당 평면 등에 대해 주방 창으로 이웃집 상황을 볼 수 있는 '이웃집 뷰'라는 볼멘소리도 나오고 있다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "둔촌주공은 입지적으로 너무 우수해서 지난해 분양됐더라면 높은 경쟁률로 '완판'됐을텐데 최근 분위기가 달라진 것은 사실"이라며 "
최근 시장 분위기와 동간배치, 평면도 논란 등을 종합하면 경쟁률이 높지 않을 수는 있겠지만 워낙 입지가 좋기 때문에 1순위 완판을 하지 못하더라도 2순위나 예비당첨자가 물량을 소화할 가능성이 크고, 설령 미분양이 나더라도 시간이 조금 흐르면 해소될 수 있을 것"이라고 전망했다.
신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장도 "최근 집값 하락세를 감안해도 둔촌주공 분양가는 입지 대비 경쟁력이 있는 가격이고, 내년과 내후년의 서울 공급 물량을 감안하면 청약은 선방할 것으로 예상된다"며 "다만
실계약률(청약당첨자가 실제 계약에 나서는 비율)은 예단하기 어려운데 청약경쟁률에 따라 계약률이 영향을 받을 것"이라고 예상했다.
둔촌주공 재건축 사업은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4786가구다. 전용면적별로는 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다. 95㎡ 이상은 조합원이 모든 물량을 차지해 일반분양 물량이 없다.
둔촌주공 조합은 오는 25일 입주자 모집공고를 내고, 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양을 시작할 계획이다. 당첨자 발표는 다음 달 14~15일이며, 계약은 내년 1월 3일부터로 예정돼있다. 다만 행정절차 상 일정이 일주일가량 지연될 가능성도 있다.