서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울시내 모습. 황진환 기자집을 새로 사거나 기존 주택담보대출(주담대)을 갈아탈 때 소득과 관계없이 연 4%대 고정금리로 최대 5억 원 이내에서 돈을 빌릴 수 있는 '특례보금자리론' 신청이 이달 말부터 시작된다. 금리인상기 서민‧실수요자 이자부담 경감에 도움이 될 것으로 보인다.
금융위원회는 오는 30일부터 기존 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년 동안 한시적으로 운영한다고 밝혔다. 공급 규모는 39조 6천억 원이다.
특례보금자리론 지원은 9억 원 이하 주택에 이뤄진다. 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 주택법상 주택이 아닌 준주택은 지원 대상이 아니다. 주택가격 판단 기준은 시세가 있는 아파트의 경우 KB시세, 한국부동산원 시세, 주택 공시가격, 감정평가액 순으로 적용된다. 시세‧공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액으로 판단하는데, 규제지역이거나 분양계약서(또는 입주자모집공고문)상 300세대 미만 또는 대출실행일이 (임시)사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우엔 감정평가액으로 판단한다.
특례보금자리론은 기존 보금자리론(부부 합산소득 연 7천만 원 이하)과 달리 소득제한이 없다는 게 큰 특징이며 주택 구입, 기존 대출 상환, 임차 보증금(전세금) 반환 등 모두 3가지 용도로 이용할 수 있다. 무주택자와 1주택자(상환‧보전용도)가 신청 가능하며, 주택 대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 것을 조건으로 신청할 수 있다.
대출 한도는 5억 원인데, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 적용되지 않는다는 점도 특징이다. 다만 주택담보대출비율(LTV)은 70%인데 비(非)아파트(연립‧다세대‧단독주택)에 대해선 65%가 적용된다. 규제지역에선 10%p 차감이 이뤄지는데 실수요자 요건(주택가격 8억 원 이하‧소득 9천만 원 이하, 무주택자) 해당 시엔 차감 없이 돈을 빌릴 수 있다. 총부채상환비율은 60%로, 규제지역에선 마찬가지로 10%p 차감(실수요자 요건 해당 시 적용 배제) 된다. 단, 생애최초 주택구입자에겐 지역별‧주택유형별 구분 없이 LTV 80%, DTI 60%가 일괄 적용된다.
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가장 큰 관심을 모았던 대출 기본금리는 주택가격 6억 원 이하이면서 부부 합산소득이 1억 원 이하인 차주에게 적용되는 우대형(연 4.65~4.95%)과 주택가격 6억 원 초과이거나 부부 합산소득 1억 원 초과인 차주에게 적용되는 일반형(연 4.75~5.05%)으로 나뉜다. 만기는 10년~50년까지 총 6가지다. 40년 만기 상품은 만 39세 이하 또는 신혼부부에 한해, 50년 만기 상품은 만 34세 이하 또는 신혼부부에 한해 이용할 수 있다.
특히 차주별 특성에 따라 해당 기본금리에서 최대 0.90%포인트 깎아주는 금리 우대 혜택을 받을 수 있다. 예컨대 만 39세 이하이면서 주택가격 6억 원 이하, 부부합산소득 6천만 원 이하 요건을 충족하는 이들은 '저소득청년 우대금리'를 적용받을 수 있다. 각종 요건에 동시 부합해 최대폭 우대 금리를 적용받을 경우 대출금리는 연 3.75%까지 인하될 수 있다는 설명이다.
기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 중도상환수수료는 면제된다. 이를 위해선 주택금융공사 홈페이지‧모바일앱을 통해 '특례보금자리론 승인내역 확인서'를 발급해 기존 대출금융기관에 제출해야 한다. 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 수수료는 면제될 예정이다.
특례보금자리론 신청은 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)와 스마트주택금융앱을 통해 할 수 있다. 대출 한도 심사 등 절차가 있기 때문에 신청일로부터 30일 이후 대출 실행이 가능하다는 게 당국 설명이다. 때문에 신청 접수 가능일인 오는 30일부터 1달 이내에 자금이 필요한 경우엔 특례보금자리론 이용은 어렵다. 해당 기간 내 자금이 필요한 이용자는 이달 30일 전에 기존 정책모기지(보금자리론‧적격대출)를 신청해 지원받을 수 있다. 오는 30일 이후엔 기존 보금자리론과 적격대출의 신청‧접수는 1년 동안 한시적으로 받지 않는다.
금융위 관계자는 차주 유의사항과 관련해 "대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려해 자금계획을 수립할 필요가 있다"며 "또 대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우엔 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있다"고 강조했다. 당국은 특례보금자리론 이용자의 추가 주택 취득 여부를 1년마다 정기적으로 점검하고, 추가 주택 취득자가 6개월 내 처분하지 않는 경우 기한이익 상실 처리‧3년간 보금자리론 이용 제한 등 조치를 할 것이라고 밝혔다.