박종민 기자전국 아파트들 간 가격 격차가 올해들어 다시 확대된 것으로 나타났다. 다만 서울 내 아파트 간 상대적 격차는 차이가 커지지 않은 것으로 조사됐다.
프롭테크 기업 ㈜직방은 불평등의 정도를 정량화하는 '지니계수'를 주택 시장에 도입해 전국 아파트 가격격차의 동향을 분석한 결과 이같이 나타났다고 18일 밝혔다.
2023년 8월 말 기준, 전국 아파트 매매가격지수는 126.1p로 집계됐다. 이는 하락기 이후 저점을 기록한 2023년 1월의 118.4p에 비해 약 6.5% 상승한 것이다. 그러나 전고점이었던 2021년 11월의 147.9p에 비하면 14.7% 낮은 수준이다.
한편 전국 아파트의 상대적인 가격 격차를 보여주는 지니계수는 2023년 8월 말 기준 0.441p를 기록하였다. 지니계수는 2020년 10월 0.462p를 기록한 이후 꾸준히 하락해 2022년 12월 0.426p까지 떨어졌는데, 2023년 들어 아파트 가격 반등과 함께 격차 또한 다시 커진 것이다.
직방은 "1개월의 시차는 있으나 거의 동시기에 가격지수와 지니계수가 반등을 시작했다는 점에서 2023년 현재 전국 아파트 시장은 비싼 아파트의 가격이 더 빠르게 오르며 전체적인 가격 상승을 주도하는 국면"이라고 해석했다.
올해 전국 아파트 가격격차가 확대된 것은 지역별 아파트 가격 반등 속도가 다르게 나타난 것의 영향으로 분석된다. 격차가 다시 커지기 시작한 2022년 12월의 시도별 아파트 평균가격과 2022년 12월부터 2023년 8월까지의 시도별 가격 상승률을 비교한 결과다.
분석 결과 전국 평균(+6.1%)보다 더 빠르게 가격이 상승한 곳은 △세종(+10.4%) △경기(+8.3%) △서울(+8.1%) △인천(+6.3%)으로 집계됐다. 그 중 서울과 세종, 경기의 아파트 평균가격(2022년 12월)은 전용 84㎡ 기준 각각 10억4천만 원, 5억2천만 원, 5억1천만 원으로 전국 평균(4억8천만 원)보다 높았다.
반면 대전을 포함한 다른 대부분의 시도들은 아파트 평균가격이 상대적으로 낮고 상승률도 낮았다. 전체적으로 인천과 제주를 제외한 대부분 지역에서 가격이 상대적으로 비싼 곳이 상승률도 더 높았고, 반대로 가격이 저렴한 곳은 상승률이 낮다는 패턴을 보인 것이다.
서울 내 아파트 간 가격격차 패턴은 전국 시장과는 다르게 나타났다. 서울 아파트 가격지수의 흐름은 2021년 11월 141.5p로 고점을 기록한 이후 하락했고, 2023년 들어서 반등이 이루어졌다는 점에서 전국과 유사하다. 그러나 전국 아파트 가격의 상대적인 격차가 꾸준히 감소한 2021-2022년, 서울의 경우 오히려 격차가 커지는 경향을 보였다. 특히 아파트 가격 하락기였던 2021년 11월부터 2022년 12월까지 서울 아파트 지니계수는 0.299p에서 0.328p까지 상승했다.
직방은 "2022년 시장 침체기 당시 서울 안에서도 상대적으로 가격이 저렴한 금천, 도봉구 등 지역에서 하락세가 더 컸고, 반대로 강남, 서초, 용산구와 같이 가격이 비싼 지역의 하락세는 상대적으로 약했기 때문"이라고 분석했다.
이어 "2023년의 경우 미약하게 격차가 줄어들고 있으나, 과거의 변동폭에 비하면 횡보 수준의 변화만을 보이고 있다"며 "따라서 현재 서울 아파트 가격의 반등은 특정 지역 및 가격대의 아파트가 주도한다기 보다는 전반적으로 고르게 상승하고 있는 국면으로 간주된다"고 덧붙였다.
전체적으로 올해 전국 아파트 시장은 서울과 경기, 세종 등 아파트 가격이 비싼 주요 지역들이 더 빠르게 상승하며 반등을 주도하고 있고, 이로 인해 아파트 간의 상대적 격차가 커지고 있는 국면으로 분석된다. 올해 초 수도권 대부분 지역에 대한 조정대상지역 해제와 함께 특례보금자리론, 50년 만기 주택담보대출 및 상반기동안 이어진 COFIX 금리(신규취급액 기준) 하락 등의 영향으로 인해 지난해 침체기 동안 누적된 아파트 대기수요가 서울 및 수도권에 소재한 아파트로 더 많이 몰렸기 때문으로 풀이된다.
직방은 "과거 전국 아파트 간 격차의 흐름을 보면, 2020년까지 아파트 가격의 상승과 함께 아파트 간 가격 격차도 꾸준히 확대됐으나 2021년에는 상대적으로 저가에 속하는 아파트의 가격이 빠르게 상승하면서 상대적 격차가 줄어들었고, 2022년 침체기에는 수도권 등 주요 지역에 소재한 고가 아파트 가격의 빠른 하락으로 인해 다시금 지방에 소재한 중저가 아파트와의 격차가 줄어들었다"며 "그럼에도 불구하고 2010년대 중반의 과거에 비하면 2023년 현재 아파트 간 상대적인 가격 격차는 여전히 큰 편이며, 다시 격차가 커지고 있는데 아파트 가격 격차가 확대될수록 자산 축적을 통한 주택 상향이동 및 갈아타기가 더욱 어려워진다"고 밝혔다.
한편 이번 조사는 직방·호갱노노에서 서비스 중인 아파트의 매매가격을 국토교통부 실거래 데이터 기반를 바탕으로 분석했다. 자체 딥러닝 모형을 통해 주택 특성을 통제해 아파트 룸타입별 가격 시계열을 산정했고, 모형 정확도는 전국 기준 평균 오차율 ±5.4% 내외다.