박종민 기자실거주 목적으로 아파트 매매 계약을 체결했지만, 집을 비우겠다던 기존 세입자가 임대연장을 통보했다면 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.
1일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 아파트 매수인 A씨가 매도인 B씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.
A씨는 2021년 1월 B씨와 11억원의 아파트 매매계약을 체결했다. 세입자 C씨가 보증금 5억원에 거주하고 있어 이를 승계하는 조건으로 계약했다. A와 B씨 사이에 오가는 돈은 총 6억원이었다. 이들은 4월22일 A씨가 잔금 1억9천만원을 지급하면 B씨는 동시에 소유권이전등기를 해주기로 했다. 다만 C씨가 퇴거한 후인 그해 12월6일에 아파트를 실제로 넘겨주기로 했다.
이 아파트에는 2021년 10월19일 계약이 만료되는 세입자 C씨가 거주 중이었다. 매매계약 당시 C씨는 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 양측에 의사를 밝혔다가 잔금지급일 직전에 갱신요구권을 행사해 2년 더 거주하겠다고 통보했다. C씨가 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 했다는 내용의 특약사항이 계약서에 들어가기도 했다.
실거주 목적으로 계약을 체결했던 A씨는 B씨가 C씨를 내보내야 하는 계약상 의무를 위반했다며 잔금 지급을 거절했다. B씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 밝혔다.
A씨는 B씨에게 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행하라며 소송을 제기했다.
앞서 1·2심에서 재판부의 판단이 엇갈렸다.
1심은 A씨 주장을 일부 받아들여 B씨가 1억9천만원을 지급하는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라며 원고 일부 승소 판결했다.
반면 2심 재판부는 A씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않았다며 B씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단해 원고 패소 판결했다.
대법원의 판단은 또 달랐다. 대법원은 "피고의 현실 인도 의무 이행이 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다"며 "이로 인해 당초 계약 내용에 따른 A씨의 선이행 의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다"고 봤다.
이어 "이 사정 변경은 B씨의 계약 해제권 행사까지 해소되지 않았다"며 "A씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 다시 심리할 필요가 있다"고 설명했다.
대법원 관계자는 "집주인에게 현실 인도 의무가 있다고 인정하고, 이보다 먼저 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지"라고 밝혔다.