새 정부의 부동산 규제 완화 기조에 시장이 움직이고 있다. 서울 강남권 등 인기 지역을 중심으로 매수 심리가 살아나고 있는 것이다. 다만 서울 외곽까지는 아직 온기가 전해지지 않는 등 양극화 장세가 이어지는 모양새다.
전문가들은 문재인 정부에서 수 년간 다주택자에 대한 규제가 강화된 데 따른 '학습효과'로 인기 지역 고가 주택 한 채 보유를 선호하는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상이 경향으로 자리 잡은 만큼, 새 정부에서 정책 변화를 꾀하더라도 똘똘한 한 채 현상과 그에 따른 시장 양극화는 당분간은 계속될 것으로 보고 있다.
아파트 매매가격·매물 수·청약 경쟁률, 끝에는 양극화
새 정부 출범 이후 서울 강남권을 중심으로 시장이 들썩이고 있지만, 서울 외곽 지역은 하락세가 이어지며 문재인 정부에서 심화된 양극화가 짙어지는 모양새다.
12일 한국부동산원에 따르면 4월 1주(4일 기준) 서울 전체 아파트 매매 가격은 전주 하락(0.01%)에서 보합(0.00%)으로 돌아섰다. 특히 대통령직인수위원회를 중심으로 재건축 규제 손질 이야기가 흘러나오면서 △강남구(0.02%) △서초구(0.02%) △송파구(0.01%) 등 재건축 아파트 단지 밀집 지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다. 반면 △도봉구(-0.04%) △강서구(-0.03%) △강북구(-0.02%) 등 서울 외곽은 하락세가 이어지고 있다.
매물 증감을 봐도 양극화 양상이 뚜렷하다. 인수위가 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 면제하겠다고 했지만 다주택자들은 서울 외곽 등 상대적으로 덜 매력적인 매물을 내놓는 모양새다.
부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 12일 기준 대선 당일(3월 9일)과 비교해 서울 아파트 매물이 가장 많이 증가한 자치구는 강북구였다. 강북구 아파트 매물은 약 한 달 동안 11.9%(945건→1058건) 늘었다. 반면 같은기간 동안 서초구 아파트 매물은 1.6%(3861건→3801건)가 줄었다. 급매물이 소화되고 집주인들이 매도하려고 내놨던 주택을 거둬들이는 것이다.
청약시장에서도 지역별 온도차가 감지된다. 강남권에서는 고분양가 논란에도 세 자리수 경쟁률 보이는 단지가 있는가 하면 강북에서는 수백 개의 미분양이 발생한 단지가 나왔다. 서울 송파구 송파동 '잠실 더샵 루벤'(옛 송파성지)은 지난 5~6일 청약 접수를 진행한 결과 29가구 모집에 7310명이 몰리면서 평균 252.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 해당 단지는 국내 최초의 수직 증축 리모델링 단지로 분양 물량이 30가구 미만인 탓에 규제가 적용되지 않아 분양가가 3.3㎡당 6500만원(전용 106㎡ 25~26억원)에 책정되는 등 역대 최고 분양가를 기록했다. 하지만 강남권에서는 보기 드문 중대형 신축 단지에 분양권 전매제한이나 실거주 의무 등도 없어 현금부자 수 천명이 몰렸다. 반면 강북구 수유동 '칸타빌 수유팰리스'(강북종합시장 재정비)는 전체 단지(216가구)의 91.6%(198가구)가 미분양으로 남아 11일 무순위 청약을 진행했다.
"정책, 시장 반영까진 시차…정책 기조 바뀌어도 '똘똘한 한 채' 계속"
새 정부 출범과 그에 따른 부동산 정책 기조 변화가 예정돼 있지만 전문가들은 똘똘한 한 채 현상과 이에 따른 시장의 양극화는 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 문재인 정부에서 집값 급등의 '주범'을 다주택자로 지목하며 수년간 대출과 세제 등 다양한 규제를 1주택자 위주로 재편하면서 인기지역 고가 1주택 선호 현상인 '똘똘한 한 채' 현상이 '대세'로 자리 잡아서다. 현재 다주택자는 시중은행에서 주택담보대출을 받는 것이 불가능하고 취득세와 재산세 및 종합부동산세 등 보유세, 양도소득세 등 주택 관련 세금도 다주택자에게는 중과되고 있다.
대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "과거에도 강남 등 인기지역에 대한 선호는 있었지만 '똘똘한 한 채'가 경향으로 자리 잡은 것은 문재인 정부 부동산 정책에 대한 일종의 학습효과"라며 "시장은 어느 한 순간을 기점으로 바뀌는 것이 아니라 물에 물감이 한 방울 떨어져서 번지는 것처럼 서서히 바뀌기 때문에 새 정부가 부동산 정책 개편에 나서더라도 당분간 똘똘한 한 채 현상에 따른 양극화 현상은 계속될 것"이라고 전망했다.
신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장도 "부동산 시장의 특성상 정책 변화에 따라 수요자들이 즉각적으로 반응하는 것이 아니고 제도가 바뀐 뒤 인식이 바뀌기까지는 시차가 존재한다"며 "지금의 똘똘한 한 채 현상도 다주택자에 대한 대출과 세금 등 관련 규제가 몇 년에 걸쳐서 강화되면서 나타났기 때문에 새 정부에서 다주택자에 대한 규제가 일부 완화된다고 해도 똘똘한 한 채 현상과 시장 양극화는 당분간 더 나타날 수밖에 없다"고 예상했다.
원희룡 국토교통부 장관 후보자. 인수위사진기자단윤석열 대통령 당선인의 대선 공약과 최근 대통령직인수위원회 안팎의 목소리를 종합해보아도 향후 다주택자보다는 무주택자와 1주택자 중심의 부동산 정책 기조가 세워질 가능성이 농후한 만큼 똘똘한 한 채 현상도 장기화될 가능성이 크다.
원희룡 국토교통부 장관 후보자는 11일 "주택은 수요의 구체적인 내용, 무주택자 등 실수요인지 투기수요인지 등에 맞는 공급을 해야 한다는 것이 정부의 철학"이라며 "집을 가진 사람들에게는 안정을, (집을) 못 가진 사람들 또는 주거 상향을 하고자하는 욕구와 생애 설계가 필요한 분들에게 희망을 줄 수 있는 공급 정책이 저희가 추구하는 공급이지 부의 증식 수단 또는 시장에 이상 과열을 부추길 수 있는 그런 공급은 새 정부에서 추구하는 공급이 아니"라며 새 정부에서도 1주택자 등 실수요자 중심의 정책 기조를 갖고 가겠다는 뜻을 드러냈다.