서울 시내 아파트 모습. 박종민 기자최근 부동산 시장이 전반적 침체에도 이른바 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)', '똘똘한 한 채' 선호 및 양극화로 일부 아파트만 집값 급등기 고점을 넘어서는 편중현상을 보이는 가운데, 국세청이 변칙 거래를 통한 탈세 혐의에 칼을 빼 들었다.
17일 국세청은 편법 증여를 통한 고가 주택 취득, 특수관계자 저가 직거래, 다운계약 거래 등 세금 회피 시도와 가장매매를 이용한 탈세 등 지능화되는 고액 부동산거래 과정에서의 변칙적·지능적 탈루혐의자 총 156명을 세무조사한다고 밝혔다.
국세청은 "부동산 세금 회피는 조세부담의 공평성을 해칠 뿐만 아니라 어려운 경제상황에서도 성실납세하는 대다수 국민들에게 상대적 박탈감을 느끼게 하므로 경각심을 가지고 지속적으로 대응할 필요가 있다"고 이번 조사 취지를 설명했다.
국세청에 따르면 이번에 선정된 정밀검증 대상자의 유형은 크게 5가지로 요약된다.
국세청 제공우선 '편법증여'를 받거나 신고누락한 자금으로 고가 아파트를 취득한 혐의자 35명을 대상으로 자금출처를 정밀검증한다.
예컨대 A씨는 시세가 본인 소득의 수십 배에 달해 도저히 자력으로는 취득이 어려운 서울 고가 아파트를 취득했는데, 편법증여가 의심되는 상황이다. A시 부친은 이 거래 얼마 전 고액의 배당금을 수령하고 보유 중이던 상가도 매각한 사실이 확인되는데 그 자금을 어디에 사용했는지 용처가 불명확하다는 지적이다.
국세청은 "A씨의 소득·재산 상태와 부친의 자금 여력에 비춰 부친으로부터 지원받아 아파트를 취득한 것으로 분석되나 증여세 신고 내역은 없다"면서 "A씨의 아파트 취득자금 출처를 자금 원천별로 정밀검증해 편법증여 여부와 소득 신고누락 여부 등을 조사할 방침"이라고 밝혔다.
국세청 제공다주택자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 '가장매매'하는 수법으로 양도소득세를 탈루하는 사례도 편법 거래 주요 유형이다.
2주택자인 B씨는 서울 소재 고가주택의 양도세 부담을 회피하기 위해 지방 소재 주택을 친척 C씨에게 가장매매했다. 이어 B씨는 서울 고가주택을 제3자에게 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고하고, 이후 친척 C씨에게 이전했던 지방 주택을 다시 돌려받았다.
국세청은 B씨가 과거에도 비슷한 수법으로 1세대1주택 비과세를 적용받은 혐의가 있는 점에 착안, "금융조사 등을 통해 가장매매 사실을 확인했다"며 "거래 실질에 따라 부당하게 적용받은 1세대1주택 비과세 혜택을 부인하고 양도소득세 추징할 예정"이라고 전했다.
국세청 제공
신축 열풍 속 분양권 다운계약으로 양도소득세를 탈루한 경우도 적발됐다.
D씨는 높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 아파트 분양권을 전매제한 기간이 끝난 뒤 수억 원의 프리미엄을 붙여 양도하면서 매수자인 E씨와 공모해 프리미엄이 거의 없는 것처럼 거래금액을 낮춰 다운계약을 하고 차액을 따로 주고받았다. 국세청 조사 결과 D씨는 과거에도 비슷한 거래로 양도소득세를 탈루한 혐의가 있었다.
국세청은 "금융조사 등을 통해 실제 대금지급 내역을 확인, 실제 거래금액대로 양도소득세 재계산해 탈루세액을 추징하고 비과세·감면 적용도 배제할 방침"이라고 밝혔다.
다운계약이 적발되면 실제 금액으로 양도소득세 재계산, 부당과소신고 가산세(40%), 납부지연가산세(0.022%/일), 비과세․감면 배제(양수자가 추후 부동산을 양도하는 경우에도 배제), 과태료 부과(지자체, 거래가액의 10% 이내), 공인중개사 등록취소 등의 불이익을 받게 된다.
국세청은 이 같은 방식으로 △가장매매, 부실법인 끼워넣기 등 지능적 탈세혐의자 37명 △다운계약 거래로 양도소득 축소 신고 혐의자 37명 △특수관계자 간 저가 직거래로 세금을 탈루한 혐의자 29명 △지분 쪼개기 기획부동산 18명 등도 정밀검증한다는 계획이다.