지난 5일 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울시내 모습. 황진환 기자부동산 시장 냉각으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화가 금융권 주요 위험 요소로 부각된 가운데, 최근 정부가 내놓은 대대적인 규제완화책이 시장 긴장 완화에 도움이 될 것이라는 분석이 나온다.
재정‧통화‧금융당국, 신년 주요 리스크로 '부동산 경착륙' 꼽아
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 4일 오전 세종시 정부세종청사에서 열린 비상경제장관회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스
재정‧통화‧금융 당국 수장들은 신년사에서 공통적으로 부동산 경기 경착륙에 따른 금융 불안 확산을 우려했다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 "부동산 PF 등 부동산 관련 금융에 대한 우려가 커지고 있다"고 말했고, 이창용 한국은행 총재도 "부동산 경기가 빠르게 위축되면서 관련 금융시장 불안이 재연될 수 있다"고 밝혔다. 김주현 금융위원장도 "올해 금융시장 불확실성과 부동산 시장 리스크가 여전히 높을 것"이라고 전망했다.
불과 재작년까지만 해도 시장에 팽배했던 '부동산 불패론'에 편승해 사업 자금을 무리하게 빌리고, 빌려줬던 건설사‧금융기관들이 고금리 국면과 맞물린 부동산 가격 하락기를 맞아 도미노 위기에 직면할 수도 있다는 우려가 깔려있다. 한은의 지난달 통화신용정책보고서를 보면 작년 3분기 기준 보험사와 여전사, 저축은행과 증권사 등 비은행권의 부동산 PF대출 잔액은 은행권(30조 8천억 원)의 3배에 가까운 85조 8천억 원에 달한다. 2015년 1분기 17조 원이었던 것이 부동산 호황기와 맞물려 빠른 속도로 불어났다.
PF대출 잔액으로만 따지면 증권사가 3조 5천억 원으로 가장 적지만, 이는 증권사의 PF 대출 관련 채무보증 잔액(23조 9천억 원)은 포함되지 않은 액수다. 증권사는 그간 자체적으로 돈을 끌어오기 어려운 시행사에 대해 채무보증(신용보강)을 서면서 부동산 PF 유동화증권(ABSTB, ABCP) 발행을 도와 투자자를 모으는 자금줄 역할을 하고 수수료 등을 받아왔다.
5일 기준 한국예탁결제원 증권정보포털(SEIBro) 데이터상 이달 만기가 도래하는 PF 유동화증권 규모는 15조 8545억 원이다. 2월과 3월 만기분도 각각 10조 2489억 원, 5조 3725억 원이다. 이 중엔 차환 발행에 실패할 경우 보증을 선 증권사 몫이 될 물량도 적지 않을 것으로 추정된다. 중소형 증권사를 비롯한 비은행권을 중심으로 부실 우려가 이어지는 배경이다.
도미노 위기 우려 속 나온 규제완화책…금융권 "긍정적"
지난달 5일 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 견본주택. 연합뉴스
이런 흐름 속에서 정부는 부동산 경기 연착륙을 목표로 3일 파격적인 규제 완화책을 내놨다. 서울 강남 3구와 용산구만 제외하고 전역의 규제지역, 민간택지 분양가 상한제 적용을 해제하겠다는 내용이다. 특히 최대 10년이었던 전매제한 기간 규제를 오는 3월부터 6개월~3년으로 축소하기로 하고, 분양가 12억 원 초과 주택에 걸려있던 중도금 대출 규제를 푸는 한편, 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용됐던 실거주 의무도 법 개정을 통해 폐지하기로 한 점 등은 분양시장 분위기 개선에 초점을 맞췄다는 평가다.
부동산 컨설팅 업체인 '도시와경제'의 송승현 대표는 통화에서 "이번 대책으로 분양받는 사람 입장에선 심리적 부담이 전에 비해 크게 줄어들 것"이라며 "분양을 받기에 보다 수월한 구조를 만들어서 미분양 물량 증가에 따른 리스크를 줄여가는 데 정책의 초점이 맞춰져 있다고 본다"고 말했다. 송 대표는 이번 대책이 당장 신년 분양시장의 바로미터로 여겨졌던 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축 아파트)의 계약률을 끌어올릴 수 있다고 봤다.
올림픽파크포레온은 강남권 초대형 단지임에도 불구하고 청약 경쟁률이 한 자릿수에 그쳤다. 대흥행이 예상됐던 이 단지의 계약률마저 저조할 경우 향후 분양시장 심리가 극도로 얼어붙을 것이란 우려가 컸다. 때문에 정당계약 기간(3일~17일) 중에 발표된 정부의 규제완화책을 두고 '둔촌주공 구하기 대책'이라는 평가도 나온다. 대책이 그대로 현실화 된다면 이 아파트에 적용되는 전매제한 기간은 8년에서 1년으로 줄고, 실거주 의무도 사라진다. 분양가가 12억 원을 웃도는 전용면적 84㎡ 당첨자도 중도금 대출을 받을 수 있다.
금융권에서도 이번 대책이 미분양 위험에 따른 자금경색‧부동산 PF 대출 부실화 우려를 완화시키는 데 기여할 것이라는 평가가 적지 않다. 이혁준 나이스신용평가 금융평가본부 본부장은 통화에서 "기준금리가 여전히 인상 기조이기에 부동산 경기가 이번 대책으로 다시 반등할 것이라고 보지 않는다. 다만 현재와 같은 부동산 가격의 가파른 하락속도는 좀 둔화되고 분양시장 역시 조금 더 힘을 받을 것으로 본다"며 "이에 따라 금융 리스크 역시 전보다 줄어들 것"이라고 밝혔다.
김은기 삼성증권 리서치센터 글로벌채권팀 수석연구위원도 "2008년도에 부동산 시장이 망가졌던 가장 큰 이유 가운데 하나는 분양 가격보다 주변 아파트 시세가 더 하락하면서 입주가 이뤄지지 않았기 때문"이라며 "이번 대책은 아파트 시세 연착륙 유도 측면이 있기 때문에 부동산 PF 부실화 우려를 완화 시키는 효과도 있다고 본다"고 했다.