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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
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◇ 박재홍> CBS 라디오 박재홍의 한판승부 2부 문을 열었습니다. 2부에서는 전세사기 문제 다룰 텐데요. 지난해 전세사기피해자들이 전세금을 돌려받지 못하는 전세사기 피해 전국 곳곳에서 이어졌고 그 규모가 엄청나게 컸었습니다. 그런데 이렇게 전세사기가 대량으로 발생하는 것은 100년째 이어지고 있는 조직적인 혹은 구조적인 사기범죄다라고 지적하는 분이 계셔서 오늘 말씀 나누고자 합니다. 서울대학교 김경민 환경대학원 교수 어서 오십시오.
◆ 김경민> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 진 교수님 박 실장님.
◆ 진중권> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 최근에 전세사기 직접 조사도 하시고 유튜브 영상까지 제작해서 올리셨었어요. 저희가 보고 우리 교수님이…
◆ 진중권> 나는 못 봤는데 봐야겠다.
◇ 박재홍> 이 문제를 심각하게 보고 계시구나 해서 저희가 말씀 들으려고 모셨는데 갑자기 또 전세사기 문제에 관심을 갖게 되신 이유가?
◆ 김경민> 많은 분들이 제가 부동산 시장 분석만 하는 줄로 하시는데 제가 부동산 연구는 20% 하고는 제가 교육하고 연구하는 분야 약간 사회 혁신 분야예요. 사회 혁신이 사회 혁신 문제 발굴해서 솔루션 내는 건데 그래서 제가 환경대학원 안에 사회 혁신 전공을 2018년에 만들었고요. 전세사기 요체가 사실 이게 부동산 금융사기거든요.
그리고 이제 보면 모든 사람들이 걸릴 수 있는데 그런데 이제 상대적으로 가난한 지역에서 제일 취약한 계층에서 발생해요. 그래서 이건 부동산 문제에다가 금융 문제고 사회적 문제이기 때문에 좀 이게… 그런데 솔루션이 아직 안 나고 있고요. 그래서 제가 접근을 하게 됐습니다.
◇ 박재홍> 교수님이 다른 방송에서 말씀하신 걸 보면 이게 최근 몇 년간 대량으로 발생한 게 아니라 역사를 거슬러 자료를 봤더니 100년 전에도 이런 아주 유사한 형태의 사기가 있었다?
◆ 김경민> 맞습니다. 그래서 여러분들 네이버 아카이브 서비스를 보면 과거 신문 기사들 이렇게 할 수 있잖아요. 거기서 전세사기 치면.
◇ 박재홍> 나와요?
◆ 김경민> 나와요. 조선일보 1933년 기사 제목이 얻는 집을 방세, 이게 전세거든요. 그래서 무지한 노파를 사기하여예요. 그러니까 지금의 선순위 기망형하고 비슷해요. 자기가 어떤 집을 가매매한 겁니다. 그다음에 그걸 바탕으로 자기가 집주인이라고 속여서 노파한테 전세금 받고 튄 거예요.
◇ 박재홍> 자기가 집 소유주가 아닌데 거짓말을 해서 이 집 내 거니까 전세금 받고 돌려가는 사례.
◆ 진중권> 그런데 전세 제도라는 게 제가 알고 있기로는 개발도상국 같은 경우는 금리가 엄청나고 높을 때 그 금리차를 이용해서 발생한 거라고 생각했는데 30년대도 그게 있었나요?
◆ 김경민> 그럼요. 있었죠. 사실 일본 친구들이 한국 왔을 때 전세 제도 보고 약간 놀라요. 이런 게 있냐고.
◇ 박재홍> 전 세계에서 우리나라에서만.
◆ 진중권> 아니, 식민지 시절인데 대개는 그때는 대부분 일본의 문물을 받아들였는데 그 제도가 일본에는 없나요?
◆ 김경민> 일본에는 없었습니다. 그리고 약간 다른 경우인데요. 이게 1938년 기사는 제목 자체가 전세사기꾼이에요.
◆ 진중권> 제목이?
◆ 김경민> 제목이 전세사기한인데 한이 무례한, 사내 놈이라는 단어잖아요. 전세사기꾼인 거고 이게 지금하고 되게 비슷해요. 이건 뭐냐 하면 집주인이 있는데 집주인이 금융회사로부터 돈을 빌려요. 상당히 많이 빌린 다음에.
◇ 박재홍> 대출 받아서.
◆ 김경민> 돈을 안 갚아요.
◇ 박재홍> 안 갚는다?
◆ 김경민> 안 갚으니까 전세로 넘어가는데 그걸 속이고 여러 사람한테 전세를 받고 그 돈을 받고 튀어요. 그러니까 이게 금융회사라고 돈 받고 전세금 받아서 튄 거니까 지금하고 굉장히 비슷한 겁니다. 경매 넘어가는 것까지 똑같은 거예요, 사실은.
◇ 박재홍> 그러니까 등기부등본을 떼보면 알 수 있는 그런 내용이.
◆ 김경민> 예전에는 그런 거.
◇ 박재홍> 예전에는 없었을 테니까.
◆ 김경민> 굉장히 이게 구조적으로 안 좋았을 테니까.
◇ 박재홍> 그렇군요. 그러니까 결국은 보증금 편취고 핵심일 수 있을 텐데.
◆ 김경민> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그런 유사한 사기와 범죄가 100년 정도 있었고 그런데 그것이 요즘에도 계속 반복되고 있고.
◆ 김경민> 반복되죠.
◇ 박재홍> 구조적으로 그랬다.
◆ 김경민> 그러니까 1960년대에도 있었고요. 그리고 기사를 검색해 보면 1970년대 중후반부터 굉장히 심각하게 나타나고요. 1981년, 82년에는 굉장히 심각해요. 그래서 당시 그냥 제가 읽어드릴게요. 경향신문 81년 기사는 전세금 사기 엄중 처벌. 지금 나와도 똑같은 얘기예요.
◇ 박재홍> 헤드라인으로.
◆ 김경민> 그리고 내용 자체가 뭐냐 하면 요새 사채업자와 짜고 법망을 피해 전세금을 가로채는 신종 사기가 부쩍 늘고 있어 전세를 살고 있는 서민들을 괴롭히고 있다. 그러니까 여기서 사채업자 빼고 이걸 예를 들어서 이게 항상 금융 사기기 때문에 중개인 끼고 그다음에 건축주 낀다고 해서 똑같은 얘기가 되는 겁니다.
◆ 박성태> 저도 이제 과거에 학교 다닐 때 월세 살잖아요, 보증금 얼마에 얼마짜리. 그럼 그 당시에 대학생 때는 그 보증금이 제가 만져본 가장 큰 금액이거든요. 그래서 혹시 이 집주인이 가짜가 아닐까 이런 걱정을 하고 있는데 예전부터 그런 사기들은 늘 사실 있긴 있었지만 지금의 문제는 저는 빌라왕 이런 표현은 빌라꾼, 빌라범인데 어떻게 왕입니까? 그런 애들이. 그런데 1명이 너무 많은 100명, 1000명, 3000명의 피해자들을 하고 있다, 지금. 그게 정부 시스템에서도 걸러지지가 않고 사기를 칠 수 있는 환경이 됐었다 이게 문제인 것 같아요. 그래서 왜 지금 그런 범인 1명이 3000명을 사기 칠 수 있는 이런 게 되는지.
◆ 김경민> 그러니까 사실은 이게 여러 가지가 엮여 있다고 보고요. 개인적으로 봤을 때 무자본 갭 투자가 진행되는 것이고 그런데 이렇게 갭이 붙었을 때 전세사기 일어났던 경우가 또 있어요. 1978년에 발생을 했었고요. 그때도 신문기사 자체가 매매 가격이 전세 가격에 붙으면서 이걸 통해서 전세금 사칭하는 케이스가 발생하고 있다는 것이고지 금 말씀하신 부분은 이제 원인에 대한 부분이라고 볼 수 있을 것 같은데요.
제가 봤을 때 원인이라는 건 다양한 게 있을 수 있을 것 같아요. 우선은 전세 자료 자체에 어떤 리스크가 존재를 합니다. 법적인 리스크인데 두 가지 관점에서 볼 수 있을 것 같아요. 첫 번째는 이제 우리가 전입신고를 하잖아요. 전입신고를 하면 그 효력이 그다음 날 발생을 해요. 그러니까 제가 만약에 나쁜 사람이라고 했을 때 박 기자님하고 오전에 오늘 전세를 계약을 해요. 제가 10억 주택을 갖고 있으면 저한테 8억을 이렇게 계약을 한 거죠. 제가 오후에 은행 가서 은행 대출을 받아요. 8억을 또 받아요. 그러면 사실 원래대로 하면 박 기자님이 1순위가 되고 은행이 2순위가 돼야 되는데 전입신고의 효력은 그다음 날 발생해요. 그러면 은행이 1순위고 박 기자님이 2순위가 되는 겁니다.
◇ 박재홍> 사고가 났을 때 전세금을 돌려받을 수 있는 것이 대출을 은행이 원래 돈을 회수할 수 있다라는 거네요.
◆ 김경민> 그렇죠. 그러니까 굉장히 잘못된 거죠.
◆ 박성태> 사실 선순위가 먼저 등록이 돼 있다면 전입신고 하자마자 등재가 된다면 당연히 은행 시스템에서 우리는 2순위구나 그 대출을 안 해 줄 수 있잖아요.
◆ 진중권> 어떻게 보면 굉장히 간단한 거잖아요. 간단한 것만으로도 막을 수가 있는 거 아닙니까?
◆ 김경민> 그러니까 또 다른 게 있는데요. 예를 들어서 월세 사셨다 그러잖아요, 하숙집. 그게 사실 다가구형태거든요. 다세대하고 다가구는 다르잖아요. 다가구는 여러 호수가 있어도 집주인이 하나 갖고 있는 거고 다세대는 호수별로 등기가 돼 있는 건데 이게 다가구를 인터넷으로 등기하면 선순위가 안 나와요. 어느 호수가 전세가 얼마가 있는지가 안 나와요. 주민센터 가서 확정일자 봐야지 나오는 거거든요. 이것도 되게 웃긴 거예요, 사실은.
◇ 박재홍> 임대차 내역을 잘 볼 수가 없다.
◆ 김경민> 없어요. 그러니까 이게 유형에서 지금 법관들이 쓰는 용어인데 두 가지 유형이 나와요. 하나가 동시진행형이라는 게 있고요. 아까 제가 말씀드린 겁니다. 그리고 두 번째가 이제 선순위 기망형인데 이게 대표적인 거예요. 그러니까 여러 호수가 있는데 앞에 전세 같은 게 없다고 거짓말 치고 다 월세라고 한 다음에 다른 사람한테 전세를 받고 알고 봤더니 전세가 다 껴 있는 거예요. 그렇게 해서 전세금 사칭해서 도망하는 겁니다.
◆ 박성태> 은행들은 그런 데 되게 철저할 것 같은데 왜냐하면 후순위라면 대출을 시행을 안 하겠죠. 그럼 말씀하신 문제라면 제가 문외한이라서 그럴지 모르겠지마는 그냥 전입신고 하자마자 바로 선순위가 되게 전산이 1초에 30km를 가는데 그게 왜 늦어지는지 사실 잘 좀 이해가 안 되는 측면이네요.
◆ 진중권> 은행 같은 경우는 사실은 신경 안 써도 되는 거잖아요. 돈만 받으면 되는 거니까 신경 쓸 게 뭐 있어요.
◆ 김경민> 그렇죠. 사실은 어떻게 보면 국가가 잘못한 거라고 봐요, 저는.
◆ 박성태> 시스템상을.
◆ 김경민> 그러니까 이게 100년 전부터 돼 있었고 60년대도 심했고 70년대, 80년대도 그렇게 극심했는데 이거 전입신고 이슈도 하나 못 풀고 다가구 등기까지 못 푸는 건 제가 볼 때 구조적인 문제를 정부가 책임을 방기한 거거든요. 그렇기 때문에 정부가 책임이 일정부분 있다고 생각을 하는 겁니다.
22일 오전 서울 종로구 참여연대에서 열린 '전세사기 특별법 개정안' 설명 기자간담회에 참석한 안상미 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 위원장(왼쪽)과 무적 위원장이 손피켓을 들고 있다. 황진환 기자 ◆ 진중권> 그런데 그 부분은 지금이라도 당장이라고 고칠 수 있는 거 아니겠습니까?
◆ 김경민> 그럼요.
◆ 진중권> 기술적으로 너무 간단한 것 같은데.
◆ 김경민> 너무 간단하죠. 계약 시점에 우리가 그냥 전세계약하는 부동산 중개업소에서 하니까 거기서 은행망이나 다른 연결을 시켜주면 되는 거예요. 이거는 전혀 문제가 되는 게 아닙니다, 사실은.
◇ 박재홍> 왜 안 하고 있었습니까, 그동안에?
◆ 김경민> 그러니까 책임 방기예요.
◆ 진중권> 법을 바꿔야 되나요, 아니면 무슨 시행령만 갖고도 할 수 있나요?
◆ 김경민> 거기까지는 잘 모르겠습니다마는.
◆ 박성태> 그리고 절차 하나가 있어서 그럴 텐데 그냥 추정컨대는 누구의 도장이 필요하다든지 어떤 관리자의 그게 필요해서 그럴 수 있을 텐데 납득이 잘 안 갑니다. IT 강국 코리아에서 왜 하루의 시차 때문에 피해자가 발생하고 다수가 피해자가 발생하는데 정부는 왜 그걸 시정하지 않고 있는지.
◇ 박재홍> 그러니까 이게 계속 방치되다 보니까 사기 치는 사람들은 이렇게 해도 되는구나라고 인식을 하고 계속 반복되는 그런 이슈가 발생할 수도 있는 것 같고 그러면 이게 사각지대를 그러면 정부가 왜 방기하고 있는가 이 부분은 어떻게 봐야 되나요? 일부러 해결할 의지가 없다?
◆ 김경민> 제가 봤을 때는 그러니까 여기서 사회적 배제가 작동하는 것 같아요.
◇ 박재홍> 사회적 배제?
◆ 김경민> 그러니까 이게 이 문제는 모든 지역에서 다 걸릴 수 있는 거예요. 가난한 동네하고 부자 동네는 당연히 걸릴 수 있고 타워팰리스에서도 충분히 걸릴 수 있는 겁니다. 왜냐하면 케이스 보면 김&장 변호사도 걸린 케이스가 있거든요. 제 제자이자 친구가 경찰인데도 걸렸어요, 전세사기 당했어요.
그러니까 모든 계층에서 다 하는데 그런데 이게 범죄를 일으키는 사람들은 타깃이 가장 소외된 사람들을 대상으로 하잖아요. 그러니까 이게 보면 지역적으로 클러스돼 있어요. 집적돼 있어요. 빌라들 많은 데. 강서구, 화곡동, 인천시 미추홀구. 그런데 이제 기성세대가 봤을 때는 여기는 자기들하고 약간 생활권이 다르거나 뭔지는 모르겠습니다마는 배제가 일어나고 있는 것 같아요.
◇ 박재홍> 지금 말씀하신 인천 미추홀구 지난해 1월이었는데 148억 원대 전세사기 사건이 발생을 했죠. 그런데 피해자를 보면 2030세대가 굉장히 많았고 청년 4명이 스스로 목숨도 끊는 사건이 발생을 했는데 말씀하신 지적대로 굉장히 취약한 부분. 약자들이 많이 당한 곳이다 이렇게 볼 수밖에 없는 것 같아요. 왜 이렇게 반복돼서 발생했을까요? 구조적인 이유로?
◆ 김경민> 우선 미추홀구가 사실은 인천에서 3000개의 어떤 사건이 터졌는데 2500대가 터졌고요. 피해 액수 지금 계속 늘어나고 있어요. 작년 초반에 2000억이었는데 지금은 3000억 가까이 될 걸로 추정을 하고 있습니다. 그런데 건축왕이라는 사람이 지금 그 사람 한 건에 대해서 검찰에서 140억, 360억 정도를 지금 법원 판결이 나오거나 나오고 있는 중이어서.
그런데 제가 봤을 때 이 부분은 그러니까 원인 같은 것들이 아까 말씀드린 것처럼 과거부터 계속 돼 있던 부분하고요. 그다음에 이제 피해자들이 아까 말씀드린 대로 사회적으로 약자인 거고 그다음에 저희가 봐야 될 부분이 뭐냐 하면 이게 조직범죄라는 거예요. 그러니까 한 1인이, 가해자 1인이 몇 백 억짜리 사기를 칠 수 있는 건이 아닌 겁니다, 사실은요. 여기서도 케이스를 보면 건축주하고 분양대행업체하고 짜고 돼 있고 감평사하고 은행도 같이 짜고 돼 있어요.
◇ 박재홍> 감정평가사도 있고 은행의 심사과정도 있고. 공인중개사도 있지 않겠습니까?
◆ 김경민> 맞습니다. 공인중개사도 있고 어떤 경우는 LH직원까지 가담돼 있어요. 그러니까 이게 1인이 아니고 한 35명이 같이 돼 있습니다.
◇ 박재홍> 팀으로.
◆ 김경민> 팀이에요. 그렇기 때문에 조직범죄예요. 왜냐하면 1인이 어떻게 몇 백 명을 대상으로 해서 몇 백 억 원의 사기 행각을 벌일 수가 있냐고요. 이게 단순히 미추홀구만 있는 게 아니고 수원이라든지 다른 지역에서도 동시다발적으로 발생하고 있어요. 그러니까 이건 조직적으로 진행되는 거기 때문에 이런 게 굉장히 심각해요. 그런데 지금 말씀하신 거의 포인트는 뭐냐 하면 동시진행형이라는 것의 문제인데 이게 간단히 설명하면 그러니까 건물을 지은 건축주가 있어요. 건축주가 자기가 5000만 원 토지 매입하고요. 예를 들어서 1억 원 정도가 건축비를 들여서 그러면 1억 5000만 원의 비용을 들였잖아요. 그러면 이걸 한 2억 원 정도에 어떻게 팔거나 전세로 들이려고 해요.
◇ 박재홍> 그 집을?
◆ 김경민> 그러면 이제 어떤 식으로 꼬시냐면 5000만 원의 이익이 생기면 1000만 원은 분양대행업자를 통해서 임차인들을 모으라고 합니다. 그럼 1000만 원을 이제 임차인한테 리베이트를 주고 그다음에 전세를 계약을 해요. 전세를 계약을 한 다음에 이 사람이 바지사장을 내세워요. 새로운 집주인. 새로운 집주인은 어떤 경우에 정말 약간 지능이 모자란 분도 계세요, 노숙자도 있고. 그럼 이 사람은 이걸 받았을 때 또 속이기 때문에 5000만 원 중에 1000만 원을 또 이 사람한테 준다고 얘기를 해요, 리베이트로. 그다음에 계약이 딱 종결이 되면 이 둘이 빠져요.
지금 옛날 주인하고 분양대행업자가 사실은 조직범죄 마스터플래너인데 이 둘이 빠지고 지금 어떤 일이 벌어지냐면 임차인들이 지금의 현 주인인 바지사장을 고소를 해요. 이 사람에 대해서 판결은 나오고 있는데 이분들이 옛 주인하고 분양대행업체에 대해서는 아직 고소, 고발이 되고 있지 않아요.
◇ 박재홍> 그러니까 실제 집주인이 아닌데 가짜 집주인을 내세워서 이 사람이 집주인이니까 이 사람이랑 계약하세요 하고.
◆ 김경민> 그분은 법적으로 실제 주인이 된 거죠.
◇ 박재홍> 법적으로 된 거고.
◆ 김경민> 판매를 한 거죠. 한 거고 그런데 이 사람이 그러니까 보증금을 줄 수 있는 형편이 안 되니까 그리고 뭔가 문제 있을 때 경매로 넘어가니까 사단이 발생하기 시작한 거예요.
◆ 진중권> 그게 그런데 사기죄로 처벌이 가능한 거예요? 그 도망간 두 사람은?
◆ 김경민> 그러니까 이 사람들한테 이제 사기죄로 고소를 해야죠. 고소를 해야지 지금 진행이 될 겁니다. 그런데 아직 여기까지 안 해요. 그런데 이런 사기죄가 10년 동안 공소시효가 있으니까 이 피해자들도 이 둘한테 집중해서 해야 되고 사실은 경찰이나 검찰에서 이걸 조직범죄로 다루면 마스터플래너인 옛 건축주고 분양대행업자를 빨리 조사를 해서 조치를 취해야 돼요.
◆ 진중권> 이게 어떻게 보면 범죄단체 결성 이런 것일 수 있는 거죠?
◆ 김경민> 그런 거예요. 그런 판결도 나오고는 있습니다. 그런데 강력하게 응징해야 돼요, 이건.
◆ 박성태> 사실 경기도, 서울 일부에서 곳곳에서 집단적으로 발생했잖아요. 재작년 작년에 큰 사회적 문제고 지금도 해결이 안 된 문제인데 그러면 예를 들어서 일부에서는 그런 얘기를 합니다. 개인이 사기당한 피해인데 그걸 정부가 어떻게 다 책임지냐. 그런데 저는 생각이 다른 게 깊은 산속 오솔길의 위험도는 그건 어떻게 다 정부가 책임지겠습니까? 그런데 많은 사람들이 걸리는 걸 정부가 당연히 미연에 방지하고 대책을 마련해야 되는 거거든요. 그런데 그런 게 잘 안 되나요?
◆ 김경민> 그러니까 제가 말씀하신 것처럼 맨 처음에 전세사기 특별법을 만들 때도 사인 간의 거래로 인한 피해를 세금으로 메우면 안 된다는 논거가 있었어요. 그런데 제가 그걸 약간 동의할 수 없는 게 정부 책임이 존재를 하는 것이거든요, 일정 부분이나마. 이거는 조직범죄인데 거기에 대한 페널티도 강력하게 들어가지도 않고 모니터링 시스템도 없어요. 그러니까 일부 10건 중의 4건이 부동산 중개인이 하는 건데 중개인에 대한 페널티가 없을 뿐만 아니라 분양대행업체는 이걸 모니터링하는 기관도 지금 없는 형편이에요.
그러니까 이게 정부 정책 시도가 굉장히 많이 나타난 부분이고 제가 봤을 때는 사회적 재난이기 때문에 박 기자님 논거대로 이거는 어떻게든 정부가 들어가서 지원을 해줘야 될 부분이고 그러니까 우리가 지금 이게 PF하고의 형평이 지금 너무나 안 맞는 겁니다, 사실은요.
◇ 박재홍> 프로젝트 파이낸싱.
◆ 김경민> 프로젝트 파이낸싱 사태는. PF 사태는 정말로 전형적으로 사인 간의거래로 일어난 피해예요. 그런데 그걸 정부가 들어가서 맨 처음에 1조 도와준다고 했다가 지금 10조 도와준다고 하고 있어요. 1조를 이쪽 전세사기만 도와줘도 많은 부분들이 풀릴 겁니다.
◇ 박재홍> 눈물을 많이 닦을 수 있다.
◆ 박성태> PF 같은 경우도 신용경색이 생기면 경제 시스템에 영향을 줘서 정부가 수 조, 수십 조씩 채권시장 같은 데 지원을 한다지만 전세사기 시장은 젊은 사람들이 땅을 치고 통곡을 하든 절망하든 일단 눈에 안 보니까 알아서 하세요 지금 이런 거 아닙니까?
◆ 김경민> 그렇게 작동하고 있는 것 같아요.
◇ 박재홍> 그러면 이 부분 어떻게 풀어야 되나요? 정부 불균형을 해소하고 또 이를테면 청년층 같은 경우는 내가 잘 챙기지 못해서 내가 잘 따지지 못해서 죄의식을 가지면서 또 피해를 호소하는 경우도 있지 않겠습니까? 그러니까 이런 부분을 어떤 제도적인 문제 때문에 발생한 일이고 이러한 피해 호소를 정부 차원에서 해결해야 된다 이런 뭐랄까 정보도 필요할 것 같은데 지금 현재 야당에서도 그런 부분 많이 하고 있는 것 같아요, 민주당에서도 전세사기 대책 관련. 그런데 표면적으로 드러난 것은 좀 실효성이 없어 보이십니까? 어떻게 판단하시는지.
◆ 김경민> 그런 것 같아요. 이게 사실은 어떻게 보면 제가 봤을 때 원인은 크게 4가지인데요. 첫 번째가 정보 비대칭성이에요. 그건 우리가 아파트 가격은 매매 가격하고 전세 가격을 알기 때문에 이 정도 가격이 들어가면 안전하다고 생각해요. 그런데 빌라는 그 가격 아는 게 굉장히 힘들고요. 특히 신축 빌라에서 많이 나타난 경우에는 이 신축 빌라가 구축이 오래된 게 2억에 거래됐다고 신축 빌라의 가격이 2억인지 3억인지 몰라요, 사실은.
◇ 박재홍> 공인중개사 그렇다라고 하면 믿을 수밖에 없는 거죠.
◆ 김경민> 그렇죠. 그런데 거기서 말씀하신 것처럼 공인중개사라는 미들맨이 신뢰할 수 있고 지켜줘야 되는데 여기서 도덕적 해이가 나타나요. 공인중개사가 건축주하고 짜게 돼 있어서 여기서 둘이 거의 같이 움직이면서 사기를 치는 거예요. 그러니까 이게 신뢰를 기반으로 하는 자본주의 시스템에 대한 도전이에요. 그러니까 강력한 응징이 들어가야 되는데 이게 페널티도 부재하고 모니터링도 안 되고 있는 겁니다.
그래서 제가 봤을 때 정보 비대칭성은 가격 추정하는 모형이 있어요, 프라테크 기술로. AVM이라고 하는데. 그걸로 충분히 풀 수가 있거요. 그만큼 빨리 할 수도 있는 것이고 그다음에 미들맨에 대한 페널티를 주고 모니터링하는 기관은 한국부동산원이 역할을 하면 됩니다. 또 이게 본질적으로 금융사기기 때문에 개인적으로는 금융감독원이 들어가서 뭔가 했으면 또 좋겠어요. 그리고 하여튼 이런 부분들은 제가 봤을 때는 롱텀 솔루션이고.
◇ 박재홍> 장기간으로.
◆ 김경민> 단기적으로는 이게 심각한 문제기 때문에 왜냐하면 젊은 친구들이 자살을 하니까요. 자살하는 결정적인 이유는 경매에 들어가 돈 날리는 거 때문에 자살을 하는 거거든요. 그런데 그러면 돈을 날리는 이유는 이 친구들이 후순위기 때문에 그래요. 그럼 이게 사회적 재난이기 때문에 저를 비난할 수 있겠습니다마는 순위를 조정했으면 좋겠어요. 단기간 이 사람들을 1순위로만 올려주면 최소한 자살은 안 할 거예요. 물론 은행이 뭐라고 하겠죠. 그런데 우리가 생각을 해야 될 게 뭐냐 하면 개인들이 5000만 원 때문에 자살을 해요. 굉장히 작은 돈이라 볼 수 있으나 이 사람들한테 10년치 모은 돈이에요.
◇ 박재홍> 평생 재산일 수도 있고.
◆ 김경민> 그럼요.
◇ 박재홍> 지금까지 살았던.
◆ 김경민> 그러니까 멘탈이 붕괴돼 자살을 하는 건데 변호사 수임할 때 500에서 1000 들어가도 못 한단 말이에요, 사실은. 젊은 친구들이. 법률은 그 자체 내에 범죄부서가 있기 때문에 끝까지 추적을 할 겁니다. 어떻게든 받아낼 거예요. 그리고 우리가 횡재세 논의를 했었잖아요, 작년 연말에.
◇ 박재홍> 횡재세.
◆ 김경민> 은행한테 받는 돈. 그걸 이렇게 해도 되죠, 사실은.
◇ 박재홍> 그래요. 그런 부분에서.
◆ 박성태> 제일 큰 건 절망이죠, 절망. 나는 정말 아둥바둥 살았는데.
◆ 진중권> 그런데 어떻게 벌겠어요. 그거 버는 게 얼마나 힘들겠어.
◇ 박재홍> 그래서 교수님이 이 문제를 지금 이재명 그리고 원희룡 두 분이 관심을 가져야 된다. 이분이 인천 계양 지역구인데 인천 계양이 인천 미추홀구와 가까운 곳이라면서요.
◆ 진중권> 거기도 피해량이 높죠?
◆ 김경민> 높아요. 거기도 지금 인천시에서 제일 높은 데가 미추홀구고요. 그다음이 계양구예요.
◇ 박재홍> 두 분이 지역 국민들 생각하시면 관심 가지셔야겠네요.
◆ 김경민> 그렇죠. 사실은…
◇ 박재홍> 한 분은 전직 국토교통부 장관이고.
◆ 김경민> 국토교통부 장관도 하셨고 그러니까 제가 그 두 분 다 사실은 본인들이 노동자였다고 하시잖아요, 20대 때. 여기서 자살한 친구들 보면 인천공단에서 노동했던 친구도 있거든요. 유서를 보면 가관도 아니에요. 어머니한테 2만 원 달라고 빌려달라고 그다음 날 자살하고 어떤 친구는 그다음 날 자살하기 전날까지 회사에 출근을 해요. 그러니까 성실한 친구들이에요, 제가 봤을 때는. 그런데도 자살을 하는 거예요. 그러니까 좀 사태를 자세히 바라봤으면 좋겠어요.
20일 서울 용산구 대통령실 앞에서 전세사기피해자전국대책위 주최로 열린 전세사기 대책 관련 윤석열 대통령 면담 요청 기자회견에서 안상미 미추홀구전세사기대책위원장이 발언하고 있다. 박종민 기자 ◇ 박재홍> 그렇군요. 하여튼 지역구도 중요하지만 두 분은 대선 후보로도 거론되는 분이기 때문에 이것을 사회적인 전체적인 이슈로 끌어올려서 해결책을 간구할 필요가 있겠다라는 것이고 사후처방에 맞춰져 있는 거기 때문에 이것이 또 사전에 예방할 수 있는 그런 부분 정부의 비대칭성 어떻게 해결할 수 있을까, 전문가적인 그런 식견 빼고라도 어떻게 해결할 수 있을까요, 그런 부분.
◆ 김경민> 그러니까 우선은 이게 빌라 관련해서 가치 추정하는 시스템은 민간업체에서 4~5년 전부터 만들어놨어요. 그리고 충분히 할 수 있는 겁니다. 이걸 가치 추정하는 오픈만 하더라도 이 친구들이 플랫폼에서 가격만 안다고 했어도 이런 사건은 미연에 방지를 할 수 있고요. 저는 그에 대해서 사실은 이게 우리가 아까 갭이 붙었을 때 나타났다는 건 70년대 후반에도 나왔기 때문에 이 시점에 전세와 관련된 논의를 좀 했으면 좋겠어요.
◇ 박재홍> 전세 제도 자체에 대한.
◆ 김경민> 제도 자체에서. 그러니까 전세 제도가 지금 굉장히 위험성이 있는 겁니다. 아까 말씀드린 건 법적인 위험성의 존재를 하고요. 그다음에 두 번째는 금융적인 리스크인데 그 어느 누구도 전세를 자기 돈으로 다 안 내요. 은행에서 대출을 한단 말이에요, 사실은요. 그러면 여기 이자가 껴 있기 때문에 변동성에 대해서 위험성이 있는 거예요. 그러니까 전세가 법적, 금융적 리스크가 있기 때문에 이게 위험자산이라는 인식을 해야 되는 거고 이게 갭이 붙었을 때 이제 위험자산 요소가 들어가면 문제가 나는 것이어서 전세, 반전세가 좀 나왔으면 좋겠어요.
◇ 박재홍> 반전세.
◆ 김경민> 반전세가. 그러니까 우리가 가격을 100이라고 하면 50까지만 전세로 하고 나머지 부분에 대해서는 양자가 월세화시키는 거예요. 그럼 최소한 이런 문제는 없을 거예요.
◇ 박재홍> 그러니까 사고가 났을 때 그 규모가 그래도 전 재산이 날아가는 상황은 아닐 수도 있고 규모가 작아질 수 있다라는 차원에서 말씀하시는 것 같습니다.
◆ 김경민> 맞습니다.
◇ 박재홍> 그런데 그 부분이 사회적으로 그런데 그런 수요가 약간은 이제 전세에 딱 진입했을 때 전세수요가 굉장히 많고 아까 말씀하신 반전세 같은 경우는 제도상으로 아직 안정성 문제라든지 이런 것이 사회적으로 크게 퍼져 있지 않기 때문에 어렵지 않겠습니까?
◆ 김경민> 그런데 사실은 우리가 전세 가격 자체가 많이 높아졌기 때문에 지금 보면 그러니까 매매 말고 매매 아닌 부분, 임대 부분에서 순수한 월세를 뺀 나머지 부분에서 반전세 부분이 월등히 높아요, 일반적인 전세보다. 그래서 반전세화가 어떻게 보면 많이 일어나고 있다고 보셔도 될 것 같아요.
◆ 박성태> 사실 그런 게 있잖아요, 임대사업자들. 물론 전반적으로 월세를 위해서 그런 부분들도 있고 또는 집값을 한 채나 두 채를 하는데 집값이 올라갔을 때 자본이득을 얻기 위해서 사서 전세로 놓는 경우도 있고 그런데 부동산 가격이 급등하지 않으면 사실 전세 자체가 존립하기가 쉽지가 않고요. 일단 전세가 사용가치고 매매가가 사실은 투자 가치인데 사실은 투자가치가 너무 높기 때문에 이 갭 차이 때문에 전세가 생기는 건데 그런 부분이 좀 있어야 되고 또 하나는 전세를 구하는 사람들은 월세가 너무 금리가 비싸기 때문에 그렇잖아요.
그럼 예를 들어서 ABS나 자산 담보부증권처럼 그런 것을 쭉 모아서 거대 기관에서 낮은 금리로 어떤 소득기준하고 이런 것도 봐야 되겠지만 그런 식으로 제도를 만들어놓으면 젊은 청년들이나 어쨌든 좀 더 낮은 금리로 월세를 살 수 있게 하고 그걸 어떤 기관이 다 모아서 그 위험을 해치시켜놓고 그런 부분도 제도적으로 필요하지 않나 이런 생각도 듭니다.
◆ 김경민> 그러니까 제가 봤을 때 두 가지가 가능할 것 같은데요. 첫 번째는 말씀하신 것처럼 전세자금 대출을 받았을 때 그 이자율이 낮아요. 정부가 호혜적으로 해 준 거예요. 정말로 잘해 준 건데 이거 높아야 된다고 개인적으로 생각을 하고요. 두 번째는 반전세를 했을 때 월세에 대한 부분들이 부담이 될 수 있는데 이건 다른 논의지만 제가 봤을 때는 주거복지 차원에서 들어가야 되는데 미국식 바우처 제도로 해야 됩니다, 주거 바우처 제도를. 우리는 지금 정액 바우처를 주거든요, 정액 주거 월급을.
그런데 미국식 바우처라는 건 그 지역의 준위 월세하고 자기 소득의 30%의 차이를 줘요. 그러니까 우리가 이걸 계산을 하면 충분히 가능한 것인데 다만 그다음 문제는 또 있죠. 주거 바우처에서 예산을 어떻게 하느냐. 미국에서 그 예산 굉장히 많이 쓰기는 합니다마는 우리가 이제 이 문제를 풀려면 뭔가는 해야 되기 때문에 두 가지가 같이 들어갔으면 좋을 것 같습니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 사실 요즘 저출생 문제 굉장히 심각하다고 하는데 사실은 주거 문제가 불안해지만 결혼도 하기 쉽지 않고 모든 전반적인 문제 응축돼 있는 것 같아요, 사실은. 청년들의 주택 문제도 제대로 해결책이 없다면 정말로 저출생 문제를 해결할 수 없는 그런 부분인 것 같은데 정부가 근본적인 대책 말씀하신 대로 사회적 재난이다라는 인식을 고쳐야 될 부분은 있는 것 같습니다.
◆ 김경민> 지금 말씀하신 저출산 문제가 우리가 2022년에 0.78이었거든요. 그런데 작년 2023년 통계청 추정치가 0.72예요. 작년 3분기에는 0.7을 찍었고 작년 4분기 0.6대를 찍었어요. 그럼 올해도 아마 0.6대가 나올 겁니다, 시간적 트렌드를 봤을 때. 그런데 2022년에 저출산 관련된 예산이 50조예요. 그렇게 쏟아 부었는데도 이게 안 되는 겁니다. 그러면 우리가 어떤 생각을 해야 되냐면 제가 봤을 때는 이게 아이들 낳는 게 미래세대가 굉장히 힘들다고 하면 지금 젊은 세대 목숨 1명, 1명이 굉장히 소중한 건데 이 문제를 사람들이 자살을 하고 있는 게 더 큰 문제라고 생각을 해요. 전향적으로 바꿨으면 좋겠습니다.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 김경민 서울대 교수였습니다. 고맙습니다, 교수님.
◆ 김경민> 감사합니다.